也正是在这样的背景下，特朗普在 2015 年决定为这栋大楼进行再融资。他从 Ladder Capital 获得了 1.6 亿美元的贷款，以旧换新，替代此前向 Capital One 借来的 500 万美元即将到期的债务。
特朗普大楼，图源纽约时报
当时，Ladder Capital 对大楼的现金流充满信心。数据显示，2015 年大楼的入住率高达 94.5%，比同类办公楼还高出 1 个百分点。按照他们的预测，大楼每年可创收 4310 万美元，总运营成本不超过 2060 万美元，净收入应该达到 1100 万以上。
但这栋大楼的经营状况，并不如 2015 年时预想的一样顺利，因此一度有金融机构担心特朗普会和之前一样还不上贷款。
自 2019 年起，随着疫情来袭、办公需求锐减，大楼的入住率一路下滑，从 89.1% 跌至 2023 年的 74.2%。租金收入也从 2019 年的 4170 万美元下降至 2022 年的 3090 万美元，尽管 2023 年略微反弹至 3300 万美元，但始终未能接近最初预测值。
与此同时，运营成本却居高不下。从 2017 年的 2090 万美元一路攀升至 2023 年的 2320 万美元，维修与维护成本几乎是原估值的两倍。最终，这栋大楼在 2023 年的净营业收入，仅为 1280 万美元。评级机构 Fitch 也在 2023 年 8 月直接下调了特朗普集团这笔贷款的信用评级，从投资级的 BBB- 降至垃圾级 BB。
这还不是最糟的。
特朗普每年要付给德国人的地租在 2015 年为 160 万美元，如今已涨至 230 万美元。更棘手的是，2033 年之后，根据租约重置条款，这笔地租将暴涨至 1600 万美元，这几乎吞噬掉全部利润。
在偿还每年 980 万美元贷款利息、扣除装修与租赁支出之后，特朗普从这栋大楼里真正赚到手的，只有 120 万美元。
大租户 Duane Reade 已经提前四年半解约撤离，其他租户不是推迟入驻，就是拖延续租。到了 2025 年第一季度，这栋楼才「勉强实现收支平衡」。而在利率持续上升、运营成本高企的背景下，这种「平衡」看上去更像是一种脆弱的假象。
从赌场到大楼，特朗普的六次破产如何偿还这笔钱，已经成为观察特朗普财务状况与政治筹码的关键指标之一。更令人紧张的是，就在去年，纽约州总检察长曾明确表示，如果特朗普无法缴纳民事欺诈案的赔偿款，这栋大楼将面临被依法没收的风险。
用自有资金偿还部分本金，再借新债支付剩余部分，仍是一种可能的解决方案。但多家金融机构早已表达担忧——特朗普是否会像过去那样，再次无力还款？他也可能干脆宣布华尔街 40 号破产。
如果真如此，这将是他第七次申请破产。密歇根大学金融学教授阿米亚托什·普尔南丹姆指出，除非 Ladder Capital 仍然持有这笔贷款的部分份额，否则该公司对此也无计可施。「真正遭殃的，是那些买下这些债券的投资者，」他说，「他们可能是银行、保险公司，或者是对冲基金。」